Nueva ley de la vivienda: Año 0

El 24 de mayo de este año se publicó en el BOE la Ley 12/2023 por el derecho a la
vivienda. Una reforma recogida dentro del Plan de Recuperación, Transformación y
Resiliencia del Gobierno cie España, por el que se busca dar una solución real a las
diversas situaciones de tensión que existen en el mercado de alquiler, apoyar a jóvenes
y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda y aumentar la oferta a precios
asequibles.

Con todo ello, se pretendía evitar la especulación de las operaciones de venta a fondos
de inversión, comúnmente conocidos como fondos buitre, así como aumentar el
porcentaje del suelo reservado a la vivienda protegida, entre otras medidas.

A continuación, indicamos algunas de las principales características que recoge la
nueva ley, pasados ya 6 meses desde su aprobación por el Consejo de Ministros, el
pasado 1 de febrero y por el Senado, el 17 de mayo:

Nueva definición de Gran Tenedor

Entre otras características, se modifica la definición de Gran Tenedor, cuya
consideración en aquellos mercados considerados como tensionados pasa a ser el de
una persona física o jurídica titular de más de 5 inmuebles urbanos de uso residencial o
con una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo
garajes y trasteros.


Zonas de Mercado Residencial Tensionado

La Administración podrá declarar zona tensionada, aquella en la que exista un riesgo de
oferta insuficiente de vivienda, cuando el pago de la misma suponga más de un 30%
sobre los ingresos medios de los hogares de la zona o bien cuando haya un incremento
de más de 3 puntos sobre el incremento del IPC en el periodo de 5 años anteriores a la
declaración de zona tensionada, estableciendo, además, la posibilidad de una prórroga
extraordinaria, de carácter anual y por un periodo máximo de tres años, que deberá ser
aceptada obligatoriamente por el arrendador.


Obligaciones del arrendador

Aunque durante 2024 se establece un incremento máximo anual del alquiler del 3 %, a
se espera que de cara al 2025 se cree un nuevo índice de referencia para su
actualización en sustitución del actual IPC, limitando así los incrementos unilaterales en
la renta por parte del arrendador.

Además, en los nuevos contratos, se establecen toda una serie de limitaciones, en
función de si el arrendador es o no un Gran Tenedor. Algunas de ellas son la
incorporación de una prórroga extraordinaria anual tras la finalización del contrato de
arrendamiento para situaciones acreditadas de vulnerabilidad, la posibilidad de aplicar
límites en los precios a las viviendas no arrendadas en los últimos 5 años y la obligación
por parte del arrendador de asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de
formalización del contrato de alquiler.

Fiscalidad

Para incentivar la formalización de contratos de alquiler a partir del 1 de enero del 2024,
se establece, con carácter general, una nueva reducción del 50% del impuesto sobre la
Renta de las Personas Físicas (IRPF) para los arrendadores, que podrá verse
incrementada hasta un 90% en función de si la vivienda está situada en zona de
mercado tensionada, en casos de rehabilitación del inmueble en fecha anterior a la de
la formalización del contrato o bien si se destina el alquiler a jóvenes de entre 18 y 35
años, entre otros requisitos.


Locales y otro tipo de inmuebles

Queda pendiente la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto de
vivienda, tales como el arrendamiento de temporada, el arrendamiento de una
habitación, el arrendamiento de una vivienda de uso turístico o el arrendamiento de
locales comerciales. Todos ellos, pendientes de la Disposición Adicional Quinta de esta
Ley, que adelanta que la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto
al de vivienda serán objeto de estudio en el futuro.